El Airbnb y el precio de la vivienda: cuánto pesa de verdad

Esta es la parte que a un sitio para anfitriones le conviene contar mal, así que conviene contarla completa. Sí existe un costo social del alquiler de corta estancia, está documentado, y lo produce, entre otros, la actividad de quien está leyendo.

Lo que sigue tampoco es la versión de panfleto. Decir "el Airbnb encareció la vivienda en Costa Rica" a secas es igual de inexacto que negarlo, porque le atribuye a una actividad un proceso que arrancó antes y es más grande. El panorama del Airbnb en Costa Rica resume el punto; acá se desarma: dónde está medido, qué se le atribuye a qué y cuánto sigue sin medirse.

¿Los Airbnb suben el precio de la vivienda en Costa Rica?

En ciertas zonas contribuyen a que suba, y en la mayor parte del país no se nota. En destinos costeros de alta demanda hay desplazamiento de población local y alzas fuertes de alquiler documentadas por estudios de la UCR y por prensa nacional entre 2024 y 2026. En cantones sin presión inmobiliaria, un cuarto alquilado no le mueve la aguja a nadie.

El mecanismo no necesita mala intención de por medio. Una unidad que pasa a alquiler de corta estancia sale del inventario residencial, y en un pueblo chico ese inventario es chico también. Además cambia el precio de referencia del dueño: si una casa genera por noche lo que antes generaba por semana, el alquiler anual al vecino local deja de competir.

¿Qué muestran los datos de Guanacaste?

Muestran un alza enorme, pero de precios de propiedad, no de alquiler. En Guanacaste subieron cerca de 400% entre 2020 y 2023, según el dato que citan los estudios de la UCR y la prensa nacional. Es la cifra más repetida del debate y también la más malinterpretada.

La cifra necesita tres precisiones. Mide propiedad en venta, un mercado distinto al del alquiler residencial donde vive la gente desplazada. El período 2020-2023 es exactamente el boom pospandemia, con entrada fuerte de compra extranjera y trabajo remoto. Y es un alza provincial: dentro de Guanacaste hay playas con miles de listings y distritos donde no pasa nada de esto.

¿Es el Airbnb la causa o apenas una parte?

Es una parte real dentro de un proceso más grande que no explica por sí solo. El motor principal documentado es la especulación inmobiliaria y la compra de propiedades por extranjeros, más una oferta de vivienda que no creció al ritmo de la demanda y una política pública prácticamente ausente en las costas.

Ahora, "una parte" no es lo mismo que "una parte menor", y nadie tiene el número que zanjaría la discusión. No existe estadística pública nacional que aísle el efecto del alquiler de corta estancia sobre el precio de la vivienda en Costa Rica: no hay serie de alquileres por pueblo, ni registro de unidades que pasaron de residencial a turístico, ni medición oficial del sector. Por eso cada bando puede sostener su versión sin mentir.

Que el efecto no esté cuantificado no significa que sea pequeño. Significa que nadie lo sabe.

¿En qué zonas se nota y en cuáles no?

Se nota donde la oferta está concentrada en pueblos chicos, y no se nota donde el mercado de vivienda es grande comparado con la actividad turística. La regla no es la provincia ni la costa: es la proporción entre cuántos alojamientos hay y qué tan chico es el pueblo.

Los conteos disponibles dan la foto. El Coco, Nosara y Tamarindo acumulan unos 2,400 alojamientos temporales solo en Airbnb, según el observatorio Obtur en temporada baja 2025. Jacó ronda los 2,000 listings activos y Cóbano, que agrupa Santa Teresa y Mal País, unos 1,600, según estimaciones de AirROI de junio de 2026. El Caribe Sur suma unos 2,200 según Airbtics, y ahí el peso relativo es mayor porque Puerto Viejo y Cahuita son muy pequeños.

San José, en cambio, tiene unos 2,600 listings estimados, un volumen parecido al de esos tres pueblos juntos, sobre un mercado de cientos de miles de viviendas: ahí el alquiler de corta estancia compite por huésped, no por techo local. Y la Zona Sur no tiene conteos públicos por pueblo, así que sobre Uvita u Ojochal lo honesto es decir que no se sabe.

¿Qué puede hacer un anfitrión con esto?

Puede cambiar el margen con tres decisiones concretas, y ninguna de las tres resuelve el problema de fondo. Dónde montar la operación, no agregar una unidad más a un pueblo que ya está apretado, y cumplir con lo fiscal para que el municipio reciba lo que le corresponde de una actividad que usa servicios locales.

La primera pesa más que las otras dos y es la única que se toma una sola vez, antes de comprar: un apartamento urbano y una casa en una playa con 1,000 listings no producen el mismo efecto, por más idéntica que sea la forma de operar. La segunda es de escala, porque la unidad número doce de un mismo dueño en un pueblo chico no se parece al cuarto extra de una casa. Y la tercera es la más medible, porque la patente y los impuestos son lo que convierte la actividad en ingreso para el cantón donde ocurre. Ese lado del balance está en el aporte económico del Airbnb en Costa Rica.

Dicho eso, sería deshonesto vender esas tres decisiones como una absolución. El efecto sobre la vivienda es agregado: lo produce la suma de muchas operaciones, no la conducta de ninguna, y por eso no se corrige con virtud individual. Un anfitrión puede cumplir con todo y aun así estar dentro del agregado que empuja el precio en su playa. Lo que corrige eso es política pública: medición del sector, reglas por zona en vez de una regla nacional pareja, y oferta de vivienda para residentes en las costas.

La conclusión útil no es sentirse culpable ni sentirse limpio. Es que la decisión de dónde y a qué escala entrar tiene un costo que no lo paga entero quien la toma, y tomarla sabiendo eso es distinto a tomarla sin saberlo.