Herramienta
Calculadora de viabilidad honesta
Meté tus números, no los de fantasía. Te devuelve flujo de caja mensual, punto de equilibrio y payback en tres escenarios, con un veredicto sin azúcar. La misma herramienta sirve para un espacio extra en casa o para una villa: cambian los montos, no la verdad. Desglosá los costos si querés afinar, y si pensás delegar en un property manager, activá ese modo y mirá qué le hace la comisión al flujo antes de creer en el ingreso pasivo.
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Con estos números, no.
En el escenario realista el negocio pierde plata cada mes. No es cuestión de aguantar, es que la estructura no cierra. Está bien decidir que no, o cambiar los supuestos hasta que sean honestos.
Flujo mensual, tres escenarios
Pesimistaocupación 20% menor-¢401 262
+ Ingreso bruto¢458 850
- Costos variables¢128 478
- Costos fijos¢450 000
- Cuota de deuda¢238 685
- IVA neto estimadoley¢42 948
- Renta estimadaley¢0
Flujo neto mensual-¢401 262
Equilibrio84% ocup.
Paybacknunca
Realistatus números tal cual-¢237 020
+ Ingreso bruto¢721 050
- Costos variables¢201 894
- Costos fijos¢450 000
- Cuota de deuda¢238 685
- IVA neto estimadoley¢67 490
- Renta estimadaley¢0
Flujo neto mensual-¢237 020
Equilibrio84% ocup.
Paybacknunca
Optimistaocupación 15% mayor-¢113 838
+ Ingreso bruto¢917 700
- Costos variables¢256 956
- Costos fijos¢450 000
- Cuota de deuda¢238 685
- IVA neto estimadoley¢85 897
- Renta estimadaley¢0
Flujo neto mensual-¢113 838
Equilibrio84% ocup.
Paybacknunca
Rentabilidad anual (realista)-8.1%
El número que nadie calcula
Ingreso por hora trabajada
negativo
Margen neto realista
-33%
Mes más flojo (temporada baja)
-¢462 852
Esto es una estimación simplificada, no una promesa. El modelo de IVA y renta es aproximado y depende de tu régimen. Compará siempre contra el costo de oportunidad: qué haría tu plata en otra inversión, ajustado por el trabajo. Modelo v1.1 · jul 2026
Supuestos del modelo: cómo se calcula cada cosa
- ¿Cómo se calcula el ingreso bruto?
- Tarifa por noche (ADR) por el tipo de cambio de referencia (¢460 por dólar) por 30 noches por la ocupación del escenario. Se asume un mes estándar de 30 noches y el tipo de cambio fijo; si el dólar se mueve, el resultado cambia.
- ¿Cómo se calcula la cuota de deuda?
- Con el sistema francés de amortización, el mismo que usan los bancos: cuota fija mensual sobre el monto financiado, con la tasa que elegís, a 15 años plazo. No incluye comisiones de formalización ni seguros del crédito.
- ¿Cómo se estima el IVA?
- Se aplica el 13% sobre el ingreso y se resta un crédito fiscal estimado por el IVA pagado en costos variables y en la comisión del property manager. Asume que la tarifa que ponés es sin IVA y que todo el gasto variable genera crédito; el neto real depende de tu régimen y de cómo facturés.
- ¿Cómo se estima el impuesto de renta?
- Con un proxy del 15% sobre la utilidad del mes, después de costos, cuota e IVA, y nunca menor a cero. El impuesto real depende del régimen: en utilidades la tarifa es progresiva, y en rentas de capital inmobiliario se paga 15% sobre el 85% del ingreso bruto aunque el mes cierre en pérdida. Confirmá el tuyo con un contador.
- ¿Qué significa el punto de equilibrio?
- La ocupación mínima que cubre los costos fijos y la cuota con lo que deja cada noche después de costos variables, property manager e IVA. Es una propiedad de tu estructura de costos, no del escenario: debajo de ese número, el mes pierde plata.
- ¿Qué significa el payback?
- Los años de flujo neto que se necesitan para recuperar la inversión total, incluyendo la parte financiada con deuda. No cuenta plusvalía ni valor de reventa; mide recuperación por pura operación.
- ¿Qué son los tres escenarios y el mes flojo?
- El realista usa tus números tal cual. El pesimista resta 20 puntos porcentuales de ocupación (de un 55% pasa a un 35%) y el optimista suma 15 (de 55% a 70%). El mes flojo simula temporada baja con la mitad de tu ocupación, manteniendo los mismos costos fijos y la misma cuota.
Estimación educativa simplificada, no asesoría fiscal ni financiera. El IVA y la renta reales dependen de tu régimen; validá tu caso con un contador. Modelo v1.1 · jul 2026